千盤調級:讓房價回歸價值的地平線
今年上半年市場消極的聲音比較多，銀根收緊，公積金政策調整，高庫存，各種不利的因素沖擊著市場信心，關於房地產市場和房價觸及"拐點"的論調不絕於耳，全國范圍內降價風波、限購松綁此起彼伏。煎熬下的開發企業探索求新，嘗試營銷策略辟蹊徑、試水樓盤降價，或者幹脆審時度勢，跟風而為。項目究竟該如何定價，如何調價，什麼時候調價，才能達到企業和購房者的雙贏和利益最大化？這個時候的市場亟需一個風向標，。
作為購房者，我們如何知道這個房子在當下的時間點這樣的售價是否值得入手？在區域內，這個項目比其他項目好嗎？好在哪裡？我最關心的是我以現在的房價入手項目，會買虧瞭嗎？這個項目我和傢人都很中意，但是價格太高瞭，超出瞭我們的預算，如果他們不降價，我們會退而求其次，重新選擇。
為瞭開盤快銷、為瞭回籠資金、為瞭清理尾盤，開發企業準備降價瞭，可是難題隨之而來。同樣是降價，有的項目降價後大賣瞭，有的即使無奈打破價格底線仍無人問津，更有的虛虛實實似降非降，一番優柔寡斷折騰後，購房者根本不買賬。相同的營銷行為，迥然不同的結果，究其原因在於什麼呢？沒有清醒的項目認知，缺少準確的市場判斷，換言之，沒有踩對點。房子賣不動為什麼，核心還是房價，房子定價高瞭，在大好的市場環境中這樣的價格可以賣的好，在弱市下，調整價格，戳中消費者的心理預期才是王道，克而瑞房價對全國21城"銷售有難"的千盤進行調整評級在此背景下悄然展開。
克而瑞房價分析師的聲音
上半年宏觀市場環境不容樂觀 市場下行趨勢顯現
上半年雖然各地方政府不時推出救市舉措，但市場反響還是平平。從克而瑞最新的監測數據來看，國內樓市、土地市場依舊低迷，預計未來數月內市場調整還將繼續深化。銀行房貸收緊，利率優惠逐步消失，加劇樓市觀望情緒，阻礙部分入市人群。據有關統計，截至3月末，全國執行首套房貸利率優惠的僅有16個城市，其中僅北京有8.8折利率優惠，執行9折利率優惠的有11個城市，9.5折利率的有4個城市，其他城市基本提至基準利率或更高。
央行曾在5月14日對各銀行進行窗口指導，力保首套房貸政策。整體來看，雖然央行5月14日的窗口指導並未形成正式文件，但各大銀行已按照央行的意見，放寬瞭房貸政策。克而瑞首席分析師鄧國華認為，貸款利率水平除瞭由市場調節之外，更多地受政府政策影響，而目前信貸市場的狀況與年初相比並未出現太大變化，各傢銀行手中的信貸額度依然比較緊張，現有政策無論對開發企業還是購房者，特別是高端改善需求者的信貸支持普遍偏緊，因此，房貸利率短期內恐怕難以恢復到8.5折時代。
青島市場整體降溫明顯 降價促銷增多
2014年前五月青島商品住宅成交同比下降29.40%，成交均價穩中有降，從整體走勢來看，住宅成交均價略微上漲，並沒有明顯的價格下降痕跡。而去化周期則呈上漲態勢，尤其是住宅庫存壓力較大，存量去化周期近兩年。
"隨著開盤項目去化低於預期，在售項目去化難，青島雖未出現大規模降價，但變相降價，送車位，延期首付等方式已經成為很多項目爭相攬客的常用手段。"克而瑞房價青島分析師岑海波說。
行業樓盤評級調整在需求不振、庫存加大與銀根收緊合力之下勢在必行
針對全國樓市迷霧運行的市場現狀，為瞭給購房者更準確客觀的購房指引，同時幫助開發企業準確把握市場脈搏，合理定價，促進銷售，維持市場穩定。克而瑞對全國21城在售樓盤進行重新測評、調整評級，此次被下調評級的樓盤總數為1107個，占克而瑞日常監測的4038個樓盤的27.41%。這4038個樓盤分佈在全國21個一二線城市，這次全部被重新測評並重新制定瞭項目評級。就青島樓市而言，此次評級調整涉及230多個項目，下調50個左右，占全部比重近22%。
本次下調評級的樓盤有以下特征：
1.最近3個月來累計銷量低於可售量30%；房屋信貸借款銀行信貸轉貸怎麼貸款比較會過件
2.銷售量明顯低於周邊競爭樓盤平均水平；
3.銷售出現問題，如銷量明顯下滑、價格居高不下等；
青島下調評級涉及區域，多數項目分佈於庫存高信貸新北淡水信貸、去化壓力較大的區域其中城陽、黃島、膠南各7項目領先於其他區域。
郊區五市和城陽黃島等高庫存區域。青島三城聯動，環灣發展的城市戰略，膠州的空港新城、即墨的藍色矽谷、膠南的西海岸新區等規劃不斷完善，帶動區域房地產市場供應大增，存量持續攀升，已成為青島市最主要的存量區域。這些區域去化周期明顯偏長，如果項目自身品質、景觀、品牌沒有亮點，價格無競爭力，去化拖區域的後腿，毫無疑問，你該被調整評級瞭。
產品自身定位出現問題，不符合板塊屬性，導致項目長期銷售停滯，比如高端項目建在瞭剛需區域，前期定價過高的產品，這部分項目在淡季市場下有如雪上加霜，克而瑞房價的評級調整，促使項目通過調整銷售價格改善目前的滯銷狀態；
多期開盤剩餘房源有明顯缺陷。雖然很多項目前期開盤銷售不錯，但當期部分房源樓棟、戶型存在缺陷，價格卻堅挺不變，這樣的情況很容易被列為下調評級的項目。
樓盤評級調整將會深化，價格下跌或成為主角
"對房地產企業來說，要想盡快把銷量提升，回籠資金，噱頭式或者空洞的優惠已然不能滿足購房者的胃口，政府去行政化和差異化分類調控政策之下，更需積極轉變思路，順勢而為，采取有效的價格策略和營銷措施，以實現快速去化。"鄧國華說。
綜合目前市場最新的數據，本輪房地產調整還會繼續延續，成交量大幅萎縮後，被克而瑞房價下調評級的項目未來價格下跌或將成為主角，營銷式降價將演變成實質性降價。對於房企而言，未來分化和淘汰也會更為明顯，更早地貼近市場，主動降價，以價換量才能在未來爭取主動，否則在資金回收和周轉上將會出現問題，例如許多中小房企在前5個月銷售慘淡，與年度銷售目標比隻完成20%-30%，但萬科、恒大早就提前降價，都以完成瞭約50%的銷售目標，提前回收瞭資金。購房者選房則可擇準降價好時機，根據購房預算，選擇性價比好房。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-05/08152806410.shtml
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