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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  據粗略統計，卓越集團的城市更新公司經過多年的沉淀，成為擁有城市更新土地資源最多的房企，已儲備近20個城市更新項目，土地面積近400萬平方米左右。

  目前擁有城市更新項目的房企已超過30傢，其中體量較大的有10傢左右。

  根據《深圳市城市更新專項規劃》，2010~2015年，規劃更新改造面積180 .6平方公裡，全面改造建設用地規模達60平方公裡，其中擬拆除重建規模約23平方公裡。

  在去年全年的在售樓盤中，就有28個是城市更新項目，而在今年，也將有11個大型城市更新項目入市銷售，僅卓越集團預計將有5~6個舊改項目面市，華潤置地的大沖舊改(華潤城)和華潤銀湖藍山兩個項目也將分別在10月初和月末入市。

  房企搶食

  不過，城市更新並非在所有房企眼裡都是香餑餑，原因在於"三舊改連江縣貸款是什麼造"時間長，拆遷的成本也很高，特別是隱性成本。

  雖然城市更新已經成為盤活深圳存量土地並成為深圳土地供應的主要方式，彌補瞭新增土地供應短板的缺陷，也可避免招拍掛產生地王、助長漲價氛圍的風險，但是城市更新出讓方式因為隱藏許多隱性成本進而抬升項目總價，並且因為城市更新項目會先期公佈規劃，招致投資客提早進入區域進行炒房，從而變相抬升房價。

  據瞭解，深圳今年首批共15個城市更新單元，其中有5個城市更新項目位於南山，轄區內最大的舊改項目位於桃源街道珠光村，面積為135520平方米。公共服務項目也是本次更新的重要內容，坪山街道坪山世界塑膠廠片區城市更新單元，面積超過12萬平方米，擬更新方向為居住、商業等功能；更新單元內落實敬老院一處、不少於24班小學一所。

  另外，根據該《計劃》，沙河集團旗下的金三角大廈城市更新單元擬拆除重建用地面積1.2萬平方米，擬更新方向為商業等功能。深天地控股子公司的占地1.2萬平方米的天地混凝土城市更新單元，也被劃入瞭此次更新計劃中，擬更新方向為新型產業等功能。

  毫無疑問，深圳的城市更新已經進入規模階段，未來的土地供應，將主要來源於城市更新，而通過城市更新方式拿地自然也成瞭房企的不二選擇。

  而備受關註的被業內稱為深圳今年的"舊改航母"白石洲舊改項目竟意外地不在此列，該項目擬拆除重建用地面積45.9萬平方米，更新方向為居住、商業等功能，公共利益項目等用地不小於13.59萬平方米。

  為加快推進城市更新，在2013年8月份深圳市政府又出臺瞭《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，2013年立項瞭18個城市更新項目。

  來自深圳市規劃國土委的最新統計數據顯示，截至目前，深圳市計劃城市更新項目已經達到412個，其中在建項目72個。

內容來自sina新聞

  被譽為"舊改專傢"的佳兆業，在近些年更是發展迅猛，特別在城市更新方面占有先天優勢，更成為其擴張的核心競爭力。根據其集團網站公開資料顯示，深圳共有8個舊改項目正在進行中，土地面積共約156萬平方米。

深圳眾房企搶食城市更新項目

  而華潤置地更是因為擁有強大的央企背景及資金實力，獲取城市更新土地資源的能力更勝一籌，在短短三年時間內，就成功拿下瞭湖貝舊改、大沖舊改(華潤城)和華潤銀湖藍山三大項目，總土地面積約117萬平方米。

  5月8日，深圳公佈瞭今年首批城市更新計劃，經批準的第一批城市更新單元計劃共有15個項目，分別位於福田、南山、寶安、龍崗等8個區，擬拆除重建用地面積105.74萬平方米。

  412個項目

  深圳地產資深評論人士王世泰在接受采訪時表示，城市更新項目多為大型土地，且產權復雜，出讓方式也隱藏許多隱性成本，對房企資金實力與開發實力也要求較高，上市公司很難接受隱性成本，而中小房企的開發實力又受限。

  毫無疑問，深圳的城市更新已經進入規模階段，未來的土地供應，將主要來源於城市更新，而通過城市更新方式拿地自然也成瞭房企的不二選擇。但令房企感到擔憂的是，城市更新因體量龐大而占據大量現金流。

  數據顯示，目前深圳存量用地供應占供地總量的56%，首次超過新增供地，在去年的計劃供應用地中，存量用地占比更是首次突破70%。

  這其中包含瞭在2006~2009年已立項的86個傳統舊改項目，以及2013年3月清退的13個長期無法推動的已立項項目。若按區域來分，寶安、龍崗是重點，占比分別是32%和24%。

  從各個年份看，《深圳市城市更新辦法》頒佈後的第一年，即2010年立項的項目最多，達116個，2011年驟減為43個。因此在2012年1月份深圳市又出臺瞭《城市更新實施辦法細則》，當年共有67個項目獲準立項。

  自2009年《深圳市城市更新辦法》頒佈起，再加上今年剛剛公佈獲批的15個項目，深圳的城市更新項目已達412個。

 &銀行貸款率利比較2016emsp;照此計算，僅這三大房企就擁有約673萬平方米的土地面積，而諸如京基地產、信義地產等也都儲備有多個舊改項目。

  而京基地產更是不甘示弱，在2012年底一口氣簽下涉及羅湖、南山、寶安、龍崗四大區域的五大舊改項目，總體改造面積達到63.9萬平方米，預計開發總量達到300萬平方米。

  包括萬科、華潤置地、佳兆業、招商地產、京基、卓越等在內的品牌房企接連擴大舊改份額，它們在深圳獲取的舊改土地總面積已累計超千萬平方米。

  可以預想的是，隨著更多的房企進入舊改市場，未來兩三年深圳樓市的格局將發生重大的改變。

  城市更新存隱憂

  在土地資源越來越緊缺的背景下，城市更新已經成為深圳主要的土地供應渠道。

  最令房企感到擔憂的是，城市更新因體量龐大而占據大量現金流。

  有房企高管對記者坦言，盡管城市更新項目已經在深圳成為拿地主流方式，但上市公司很難將隱性成本做進報表，而且由於項目對資金滯壓時間長，上市公司又有業績考核，需要快周轉，但不參與城市更新，就意味著少瞭一條拿地渠道。

  對於這樣的公司來說，城市更新項目真是燙手的山芋，吃也不是，不吃也不是。

  "舊改成本最終還是要攤在住宅價格上，而一旦房地產市場不確定因素加大，很可能為房企造成巨大損失。"上述房企高管表示城市更新項目要求房企對市場判斷更長遠。

  深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁也認為，城市更新蘊含不可預見的風險，還是要謹慎判斷，而成本是房企運作舊改項目最大的風險，包括拆遷和賠償。

  "房企在拆遷中投入大，且成本難以估計，如果涉及多個業主談判更具有不可預見性。"中聯地產二手房研究院總經理肖小平也如是認為。

  這組數據意味著，城市更新將成為深圳土地供應的主要渠道，目前本地房企更手握巨量的城市更新土地儲備。在今年，多個城市更新項目已經開發完成，據中國房地產報記者粗略統計，2014年或將有11個大型城市更新項目入市。

  "相比更新前，舊改項目會推高所在片區房價，甚至是整個深圳市的房價。"王世泰表示還期待更加全面的土地長效調控機制。

  值得關註的是，由於不少城市更新項目體量巨大，多規劃為城市綜合體，對於商圈的要求高，隻有成熟度很高的商圈才能支撐一個城市綜合體的活躍，而這樣的條件隻有城市中心才具備。

  "也因為如此，那些原關外的區域，缺乏商圈支撐，如果大力做城市更新項目，就會存在一定風險。"宋丁說。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-19/14132737120.shtml

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