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深圳安居房 香餑餑遇冷調查 房源數超過申購人數
11月25日，深圳安居型商品房(以下簡稱安居房)首次輪候申請傢庭(含單身居民)的申請信息公示正式結束。深圳市住建局表示，全市安居房輪候冊已經正式建立，截至目前，首次輪候有效申請傢庭共24350戶。
《每日經濟新聞》記者查閱近三年深圳市保障性安居工程年度計劃發現，從2011年起開始實施的深圳安居房計劃經過兩年多的發展，目前累計開工套數達3.05萬套。這意味著，深圳安居房的開工房源已經超過瞭目前有效申請的傢庭戶數。
那麼，在房價居高不下的深圳，為何價格相對較低的安居房沒有預想中的那樣火爆？"十二五"期間深圳將建成約12萬套安居房的龐大目標背後，擁有怎樣的籌資、建設模式？保障房建設出現的質量問題背後，又暴露出哪些需要改進之處？對此，記者展開瞭一系列調查。
深圳保障房建設市場化之路
深圳市住房和建設局局長李廷忠曾表示，保障房建設單靠財政投入是不夠的，也是吃不消的，深圳的做法是走市場。引導企業參建保障房成為吸引社會投資的重要手段之一。
參與深圳保障房政策制定的深圳市住房研究會常務副會長、秘書長陳藹貧在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，深圳安居房輪候冊建立後，除瞭讓申請人的分配有序可依外，還能通過輪候冊的數據摸清整個市場對此類房源的需求。
2011年4月，為解決不符合低價經適房申購條件，且無法負擔商品房消費的"夾心層"人群，深圳市政府首次推出瞭安居房這種全國特有的保障房模式。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，深圳的"十二五"規劃顯示，至2015年，深圳計劃籌集建設保障性住房約24萬套。去年6月，深圳市住建局將安居房列為保障性住房的主要供應方式之一，稱其規模將占全市保障性住房供應總量的一半左右。
記者以此推算，屆時深圳安居房的供應量將達到12萬套。
深圳通過四種模式支持包括安居房在內的保障房建設：一是政府自己投資並建設，如松坪村三期經濟適用房；二是實行"代建總承包"制，即政府出資，企業代建的模式，目前，包括金地、萬科和中海地產等都已參與這種形式的安居房建設中。
第三，企業通過競拍自主運營安居房項目，一般分為 "定房價、競地價"或"定地價、競房價"兩種，如中海閱景花園項目；第四，"BT/BOT建設模式"逐漸興起，如長安集團觀瀾安居房、比亞迪公司限價房等都是這種方式建設的。
據 《深圳特區報》報道，目前，包括安居房在內，深圳全市處於前期啟動及開工在建保障房項目158個，約21.8萬套，按計劃需要投資約767億元。根據政府文件數據，2011年、2012年兩年，市、區財政完新北市中和區房屋貸款'房屋信貸'民間信貸成保障房投資共86.4億元，與需求量仍存在較大差距。
對此，深圳市住房和建設局局長李廷忠曾表示，保障房建設單靠財政投入是不夠的，也是吃不消的，深圳的做法是走市場。
根據近兩年保障房規劃文件數據顯示，通過社會投資完成的深圳保障房項目比例不斷加大。2011年，社會投資建設保障房資金額45.2億元，占整體投資額50.95%；2012年，這一數字已達104.3億元，占比70.86%。
引導企業參建保障房成為吸引社會投資的重要手段之一。以"定地價，競房價"模式配建安居房為例：由政府標定一個相對優惠的地價，房企競買人中標定住房最終售價，項目資金、運作和最終盈虧由企業自理。2011年，富通房地產集團有限公司通過這種方獲得一塊安居房用地，地塊最終競得房價為6467元/平方米(含裝修)，僅相當於附近商品房房價的一半。
陳藹貧認為，這種方式區別於以往國內保障房 "雙限雙競"("限房價、限套型，競地價、競配建")的模式。"采用'雙限雙競'模式，無論是地價還是保障房建設配建量，都在壓低競選企業的利潤點。而在單限模式中，相當於政府在地價上做出讓步，提高瞭企業參與的積極性，最終由售價報價最低者得，直接抑制房價，讓利於民。"
綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁則對《每日經濟新聞》記者表示，目前深圳安居房建設的集資方式還有擴大的空間。"保障房建設仍有一定的收益空間，如果能形成相應制度，民營資本介入將大大緩解保障房建設的資金壓力。"
安居房區位、配套欠缺遇冷
參與深圳保障房政策制定的深圳市住房研究會常務副會長、秘書長陳藹貧表示，總體來講，深圳安居房市場依然是需求大於供給，但短期內確實存在一些結構性問題。
《每日經濟新聞》記者根據深圳住建局數據統計得出，在2011~2013年間，深圳安居房共計開工3.05萬套。據美亨機構數據統計，隨著深圳6大安居房項目年內入市，推售房源套數將近9000套，這意味著，今年將是安居房供應高峰的開始。
按照 《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》規定，深圳安居房項目銷售均價最高不超過同期同區域同類型的普通商品住房市場價格70%，價格優勢理應令安居房成為香餑餑，但現實中它卻不如預期那樣"搶手"。
據觀點地產網消息，2012年7月，深圳首個安居房小區永福苑共1260名入圍申購者中，48.5%選擇放棄。記者瞭解到，在此後的閱景花園、觀瀾茗語華苑等安居房項目在分配過程中，每次放棄選房的合格申請人均超過300戶。業內人士表示，雖然首批申請者放棄後，深圳市住建局會新增候補入圍申購傢庭，但較高的棄購率仍然值得深思。
陳藹貧表示，總體來講，深圳安居房市場依然是需求大於供給，但短期內確實存在一些結構性問題，比如地理位置偏遠、配套設施匱乏等。
據騰訊大粵網調查顯示，在關於安居房遭棄購原因的多選調查中，91%的網友選擇瞭 "地段偏"，68%的網友認為 "配套不完善"。此外，也有網友認為"安居房質量比不上商品房"。網友投票結果顯示，在售價相當的情況下，超過七成的網友更偏向於購買靠近地鐵站的小產權房，12%的網友願跨市買東莞、惠州等地的商品房，僅有12%的網友堅持購買安居房。
據瞭解，安居房項目觀瀾茗語華苑位置已接近東莞，周邊多為廠房和城中村，學校、醫院、商業等配套欠缺。有居民表示，若通過公共交通前往市中心，耗時將近2小時。
中國房地產學會副會長陳國強分析，保障房地域和配套偏差背後的深層次原因則是政策設計與具體執行不相符，忽視瞭目標群體的生活成本，造成嚴重的資源浪費，違背瞭保障房建設的初衷。
對此，陳藹貧認為，對於土地資源寶貴的深圳，無論是商品房還是安居房都存在區域外移的現象，這決定瞭要在中心區建保障房的可能性不大，未來應該更加系統地考慮和規劃。"比如盡量做一些體量較大的安居房項目，在人流量到達一定數量後，有利於形成社區，吸引開發商投資商業，最終以衛星城帶動社區建設。"
此外，安居房申請人仍面臨深圳戶籍和5年社保的硬性條件，這大大提高瞭申請門檻。目前深圳人口嚴重倒掛，截至2012年末，深圳共計1054.74萬常住人口中非本市戶籍人口占比高達72.7%。陳藹貧表示，對於這類群體，目前已開始采取承租公租房的方式，未來從深圳可持續發展的角度考慮，繼續積分入戶、學歷調入、連續繳納社保和稅收等多重評估手段，對申請人的條件也會逐步放寬。
保障房可持續模式仍在探索
深圳本地某房地產企業人員向記者表示，保障房項目利潤率一般在3%~5%之間，住宅部分都是保本就滿意，主要還是靠樓下商業部分獲取利潤。
在調查中，30%的網友因為擔心住房質量問題而選擇放棄購買安居房並非空穴來風。今年6月以來，深圳最大安居房項目出現外墻飾面裂縫、滲水、內墻抹灰局部疏松、木地板受潮等質量問題，並在此後被住建局責令整改。而更早之前，深圳保障房項目已經連續數次曝出工程質量缺陷等問題。
而在北京、河南鄭州等地，還出現瞭部分保障房項目混凝土不達標等嚴重質量問題。
對於眾多房企而言，投資建設保障房項目並不是一個美差。深圳本地某房地產企業人員向《每日經濟新聞》記者表示，保障房項目利潤率一般在3%~5%之間，住宅部分都是保本就滿意，主要還是靠樓下商業部分獲取利潤。"很多規模較大的開發商拿保障房項目基本上是守住陣地、找活幹著的意思，畢竟現在深圳很難出一塊住宅用地拍賣。"
對於保障房頻現的質量問題，擁有多年保障房建設經驗的深圳東部集團業內人士向記者透露，開發商代建型的保障房項目，材料、施工費用統一由政府出資，開發商利潤就來自1%~5%的固定管理費，通常不會出現開發商偷工減料的問題。但是對於限價型安居房，房屋信貸信用貸款代墊款銀行怎麼貸款比較會過件開發過程自主，盈虧自負，參建房企會盡力壓低成本，這種時候就容易出現質量問題。
除此之外，不合資質的 "掛靠"，也令安居房質量風險增加。有業內人士表示，深圳某些保障房項目，雖然施工單位資質很強大，但存在最終施工方隻是一個掛靠在施工單位旗下的一個低資質甚至無資質的個體施工隊伍的現象，工程質量難以保證。
宋丁認為，深圳安居房大規模讓開發商建設隻能是應急措施，保障房未來在深圳住房中將占到不小的比例，政府必須要建立自己的專職開發隊伍，納入長期持續化的保障房建設。從籌資、建設到銷售、監管都由這個隊伍完成。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/08372518998.shtml
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